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A Paris, un logement Airbnb est disponible à la location en moyenne 18 nuits par mois

Sur les douze derniers mois, il y a eu dans la capitale 400.821 nuitées disponibles par mois sur la plateforme, selon les données d’Airdna. Et ce pour une moyenne de 22.733 logements actifs par mois.

Derrière la guerre juridique entre Airbnb et la mairie de Paris, il y a aussi une bataille de chiffres. Pour résumer, Airbnb assure que la location saisonnière reste mesurée et principalement le fait de gens qui partent quelques week-ends par an. La mairie, elle, constate qu’il y a des immeubles entiers qui se sont transformés en locations Airbnb au sein de la capitale.

A l’occasion d’un précédent article, Airbnb nous assurait ainsi qu’une « grande majorité des annonces à Paris sont des logements familiaux loués moins de 50 nuits par an ». Contacté par BFM Immo, Airbnb ne donne malheureusement pas plus de détails. On notera toutefois que la borne de 50 nuits par an, ce n’est pas non plus anodin et que c’est déjà assez élevé. Cela peut faire jusqu‘à pratiquement 2 mois d’absence dans l’année. Ou pour donner une autre idée, presque 1 jour par week-end pendant toute l’année. C’est d’autant moins anodin qu’on sait très bien qu’il y a des jours où vous allez beaucoup plus difficilement louer un bien sur Airbnb. La demande est bien plus forte le vendredi et le samedi qu’un lundi soir par exemple.

Mais est-ce vrai? Les annonces postées sur Airbnb dans la capitale concernent-elles en majorité des grands logements loués moins de 50 nuits par an? Afin d’obtenir des données plus précises, nous avons contacté Airdna, fournisseur mondial de données et d’analyses sur les locations de vacances à court terme. Airdna, c’est une société qui analyse toutes les annonces de la plateforme de location saisonnière en faisant ce qu’on appelle du data-scraping. Elle capture automatiquement les données affichées sur Airbnb: le prix des locations, leur emplacement, quand est-ce qu’elles sont mises en location, etc. Elle se sert aussi de données de partenaires comme des gestionnaires de biens.

45% des logements diponibles plus de 90 jours par an

Il apparaît ainsi que de mai 2021 à mai 2022, il y a eu en moyenne 400.821 nuitées disponibles par mois sur la plateforme Airbnb. Et ce pour une moyenne de 22.733 logements actifs par mois. Cela représente donc une moyenne de 18 nuitées par mois pour chaque logement actif. Un logement est considéré comme actif à partir du moment où il est réservé au moins une fois dans le mois. Et là on parle uniquement des annonces qui concernent des logements entiers, pas juste une chambre. Attention, il est important de bien rappeler que ce sont des nuitées disponibles. « Bien que l’hôte mette à disposition ce nombre de nuitées par mois, cela ne veut pas forcément dire qu’elles seront effectivement réservées », ajoute Airdna.

Airdna va plus loin et nous précise qu’à Paris, 55% des logements actifs sont disponibles entre 1 et 90 jours pendant l’année. 22% sont disponibles entre 91 et 180 jours, 12% des logements sont disponibles entre 181 et 210 jours et enfin 11% des logements sont disponibles entre 271 et 365 jours. Autrement dit, près de 23% des annonces sont disponibles à la location plus de 180 jours par an, soit plus de 6 mois dans l’année.

Pour Airbnb, c’est simple, ces chiffres ne sont pas fiables. Le géant américain insiste sur le fait qu’on peut très bien indiquer que son logement est disponible à la location 365 jours dès janvier même si on ne compte le louer que 2 ou 3 jours dans l’année. Mais cette hypothèse ne colle pas avec le taux d’occupation moyen calculé par Airdna. Là, on compare le nombre total de nuits où un logement est réservé sur Airbnb et le nombre de nuits disponibles au total sur la plateforme. Or en avril et en mai 2022, toujours en moyenne, le taux d’occupation des logements était de près de 75% selon Airdna.

Sur ce point, Airbnb indique que ce n’est pas parce qu’un bien est marqué dans son calendrier comme bloqué qu’il est effectivement réservé. Selon Airbnb, c’est peut-être juste parce que l’hôte occupe son logement à ces dates. Mais il y a un peu de mauvaise foi de la part du géant américain car Airdna applique en fait plusieurs filtres pour bien distinguer les réservations des dates simplement bloquées. La société a par exemple développé un algorithme qui permet de détecter si des dates correspondent à une durée de séjour spécifique, par exemple du vendredi soir au dimanche matin. Et une étude aux Etats-Unis en 2018 du géant immobilier CBRE a montré que leurs données étaient particulièrement fiables. Par ailleurs, les dernières données pour le premier trimestre 2022 d’Airbnb sont totalement en ligne avec les estimations d’Airdna, avec notamment moins de 1% de différence entre les estimations d’Airdna sur le nombre de nuitées réservées et les chiffres publiés par le groupe dans son rapport trimestriel sur ce point.

Une question que soulèvent ces donénes, c’est de savoir si le nombre de logements mis en location sur Airbnb a un vrai impact sur le marché immobilier local ou non? Alors c’est à la fois peu et beaucoup. Si on regarde le nombre de logements dans la capitale, ce n’est pas forcément énorme. La capitale compte un parc de 1,4 million de logements. Mais dans un marché hyper tendu comme Paris, c’est en réalité assez important.

Des prix qui flambent avec le retour des touristes

Pour vous donner une idée, au début du mois, on avait comparé le nombre de biens mis en location dans la capitale actuellement pour de la longue durée et le nombre d’annonces Airbnb. Résultat: on compte davantage de biens sur Airbnb que d’annonces pour des locations classiques dans la capitale. On comptait autour de 18.000 annonces pour de la location longue durée en meublé ou vide, une fois pris en compte les doublons, contre autour de 25.000 annonces Airbnb. Cela veut dire qu’à un instant T, vous avez plus d’offres sur Airbnb que d’annonces pour une location classique. Ce qui rajoute de la tension immobilière.

Autre enseignement qu’on peut tirer des données d’Airdna: le retour des touristes à Paris a deux conséquences sur le marché Airbnb. Premièrement, toujours si on se fie aux données d’Airdna, le taux d’occupation est de plus en plus élevé, avec une nette reprise depuis septembre dernier. On était tombé à un taux d’occupation de moins de 40% début 2021 (voir graphique ci-dessous). Mais avec la levée progressive des restrictions sanitaires, les touristes sont de retour dans la capitale. Et le taux d’occupation est remonté à près de 75%.

Deuxièmement, le prix moyen des nuitées s’envole. Louer un logement entier pour une nuit sur Airbnb coûtait ainsi pas moins de 240 dollars (soit 230 euros) en moyenne le mois dernier. Il y a un an, en mai 2021 donc, c’était à peine 181 dollars (soit 170 euros). Ce qui revient à une augmentation de 35% des prix sur un an pour la même période de l’année.

La mairie de Paris rappelle que « si votre logement constitue votre résidence principale, vous pouvez le louer en meublé de courte durée dans la limite de 120 jours par an, après avoir déposé une déclaration de meublé de tourisme en ligne ». S’il s’agit de louer une résidence secondaire ou un local qui n’est pas à usage d’habitation, il n’y a pas d’obligation de durée mais plusieurs formalités à remplir qu’il est possible de trouver sur le site de la mairie.

Par Diane Lacaze et Jean-Louis Dell’Oro



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