Le marché immobilier de prestige à Paris s’est distingué en 2002 avec notamment des opérations retentissantes comme l’achat par Paloma Picasso d’un appartement de 300 m² pour 21,5 millions d’euros ou encore l’Hôtel Lambert sur l’Île-Saint-Louis, désormais propriété de Xavier Niel, qui a déboursé 200 millions d’euros à cette occasion. En cette fin d’année, le cabinet Vaneau, spécialisé dans les biens haut-de-gamme, fait le point sur ce marché.
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Un marché immobilier à deux vitesses
Sur une bonne dynamique en début d’année, le marché de l’immobilier de luxe a ensuite connu un ralentissement en mai-juin. « Nos agences ont constaté un certain “lâcher-prise”, une volonté de partir en vacances plus tôt et plus longtemps, au lieu de se pencher sur son projet immobilier, analysent dans une note Amandine Cruz, Directrice Vaneau Rive Gauche et Alexandre Louvet, Directeur Vaneau Passy-Auteuil. C’est également à partir du début de l’été que l’inflation, les refus de prêts et la hausse du taux d’usure ont commencé à impacter le marché. De ce fait, les mois de juin, juillet et août ont ressemblé à une période hivernale ».
A la rentrée, c’est véritablement un marché à deux vitesses qui s’est confirmé.
D’un côté, des acquéreurs préférant acheter des biens sans défaut, avec vue, au dernier étage, quitte à payer cher ces derniers.
Aussi, les biens dont la valeur est supérieure à 3/4 millions d’euros ont été peu impactés par les fluctuations économiques. Nous constatons de plus toujours un réel engouement pour les rez-de-jardin et les biens dotés d’une terrasse.
Pour preuve, cet appartement du Square de la Rochefoucauld (8ème arrondissement), en étage élevé, sans vis-à-vis, plein ouest, à refaire entièrement, qui s’est vendu en quelques visites sur la base de 26 300 euros le m2.
À contrario, un appartement familial de 122 m2, ancien, au 2ème étage, situé rue de Varenne (7ème arrondissement), a pris plusieurs mois à se vendre car considéré comme lambda aux vues des prix pratiqués. Il a finalement trouvé acquéreur à force de négociation, au prix de 14.400 euros/m2.
De l’autre côté, on trouve un marché où les acquéreurs se projettent sur une baisse des prix liée aux refus de prêts, aux nouvelles réglementations sur le DPE, à l’inflation… « Ils sont donc en position d’attente ou de négociation agressive. Il n’est pas rare d’obtenir des offres laissant apparaître une baisse de 25% ! », note-t-on chez Vaneau qui propose à la vente un duplex de 379 m2 dans le 16ème arrondissement pour 14,9 millions d’euros.
Vers un tassement des prix plutôt qu’une baisse
Le marché haut de gamme est fortement redynamisé par le retour des étrangers et notamment des américains, après 5 ans d’accalmie, et la parité du dollar-euro. Ces derniers représentent par exemple 22% de notre clientèle étrangère sur la rive gauche et sont majoritaires sur les biens à plus de 3 millions d’euros.
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« Globalement, nous ne pensons pas que nous allons assister à une baisse des prix, nous sommes plutôt sur un tassement des prix, analyse le cabinet Vaneau. Les délais de vente des biens classiques vont se rallonger et le nombre de transactions baissera certainement, avec un marché qui tend à se retourner pour l’ensemble des biens inférieurs à 3 millions d’euros du fait des acquéreurs qui ont en partie repris la main. Mais au-delà de ce palier de prix, le marché reste paradoxalement beaucoup plus dynamique avec de nombreuses transactions, nous laissant optimistes pour les perspectives en 2023 ».
